法拍須知---下單投標

法拍須知---下單投標

發言人：茱咪

【參與法拍先決條件】

? 資訊靈通?

除了多注意報紙及法院之公告，並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外，對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝潢等都要盡可能的多去瞭解，而對法院筆錄、點交處理情形，如出租、地上權、優先購買權及拍定後有無點交等則應詳細查鴃A以免花了高價而標到不盡理想的房屋。

?資金充裕?

參與標購，除了應繳之保證金外，依強制執行法規定，應於得標後七日內繳清屋款，若不能如期繳納，法院將再執行拍賣，並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價，均自該保證金中扣抵，因此，手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣，以便能如期繳清款項，並取得產權。

?標價精確?

蒐集該地段、地形、交通、環境以及不動產有無裝潢等、與附近房價作一比較，取得合理標購價。

?正確判斷?

判斷該法拍屋為冷門物件、或為市場炙手可熱產品、投標人數多寡為決定最後投標底價。勿被投標場上過熱氣氛而盲目加價，反而得不償失。

【投標人資格限制】

一、通常投標常由本人自行為之，而個人投標只需備妥印章、身份證即可，此外，亦可委託他人代理投標，此時則需再檢具委任書。如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標。

二、限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。除此之外，部份標的物若另有限制，則法院在拍賣筆錄特別聲明，如共有人之優先購買權、拍賣國宅，投標人必須衡量國宅申購限制條件。

三、拍賣農地，私法人則必須符合農業發展條例相關規定；工業區之土地及建物須有興辦工業之條件等。

【法拍標的公告內容】

院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後，便會訂定拍賣日期，並公告周知，至於其內容則需包括以下各有關事項：

一、不動產所在地、種類及其應載明事項。

二、拍賣最低價款。

三、合併或分別拍賣。

四、保證金之數額與繳納方法。

伍、投標與開標之時間、地點。

六、奮𦷫d封筆錄之日期與處所。

七、是否塗銷抵押權，及是否負責點交。

【填寫標單注意事項】

?仔細填寫?

標單上之各欄項目均應仔細填寫，同時核對投標不動產之座落位置，並將標單投入正確標櫃。

?高於底價?

由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。

?拍賣類別?

法院拍賣之標的物，有的僅拍賣建物部份，也有僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，方不致估計錯誤而坐失良機。

?標價訣竅?

如建物與土地合併標售者，可加價在土地部份而建物部份則按原底價填寫，因為得標與否取決於總價，倘若土地底價低於公告現值，又有沖銷增值稅的好處。

【繳納保證金注意事項】

一、保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面，填寫時應注意各項欄位，不可忽略。

二、保證金必須為財政部野i之金融單位所簽發為付款人之支票、本票並放入封存袋內。

三、保證金封存袋口，須經投標人簽名輒鼠嶆A予密封，如未得標，得以密封袋口所用之同一印章具名領回。

【點交不點交注意事項】

一、法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：

　　1. 不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，拍賣前並無排除租約，拍賣後需等租約到期，標購者方有權承受。

　　2. 拍賣不動產之標的為持分共有。

　　3. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。

二、產權之取得及登記。

三、實地察看現場。

四、市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。

五、土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。

六、優先購買問題。同樣的，若您選定的法拍屋有共有人，請不用費力投標，以免白忙一場。

七、虛設租賃契約問題。有債務人為逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，使承購人無法順利點交。請注意。

八、債務人脫產問題。有時債務人明知債務無法解決而有惡意脫產之行為，亦即利用纏訟期間緊急將不動產脫售，此時若不知情之第三者介入買賣，而該不動產又遭查封、拍賣之處理，則法院命令之效力當較原債務人私下脫產行為更為優先，此時該第三人之權益必遭損害，因此，在中古屋買賣過程中，如遇有緊急求現之個案時，應先瞭解當事人之動機與背景，免得落入債務人惡意脫產之陷。

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