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北台灣各重劃區潛力分析

發言人:超哥


房地產市場有一定觀察的人都會同意,在各房市利多中,重劃區或許排不上第一,但也絕對是拉抬、製造話題氣勢效果最顯著的利多因素之一。這其實不用多做解釋,只要看看去年北縣三大重劃區的土地標售及推案熱,就昭然若揭。


然比起其他利多,重劃區毋寧是些紙上資料,及銷售人員的介紹,所形塑出來的美好遠景。實際上,除興建中建物或接待中心外,重劃區的開發程度遠不及一般市鎮。因此這次『購屋停看聽』中,特闢重劃區專文,希冀讓購屋者進一步了解各重劃區的『真相』。


台北市重劃區


信義計畫區

全台重劃區範本的信義計畫區,早已是北市乃至全台灣的看板級區域。不過,七○年代即開始進行的本計劃,是到接近九○年代,才發展出目前的規模;大家現在看到的豪宅、百貨和頂級辦公大樓,其實都是這五、六年間才逐漸冒出。


由於信義計畫區之故,信義區內出現只隔條街,房市發展及行情卻有如天壤之別的特殊情況。以該計劃區南側的區域來說,在計劃區範圍內,新屋價都在六、七字頭,就連五年內的中古屋也要價四、五十萬;然一離開計劃區範圍,新屋價格能有三字頭,就算高檔。

在地段及重劃價值的哄抬下,本區房市產品非豪宅莫屬,推案集散地則從信義路五段以南,即「信義之星」等知名豪宅所在區塊,移到松仁路以東、信義路以北的區塊。最新個案包括「慕夏四季」、「信義鼎間」、「智尊」及「上城桂冠」等。


大直重劃區

相信大家對去年底開幕的美麗華購物中心,應該還印象深刻。這個目前最火紅的購物商城,就是位在我們接著要介紹的大直重劃區內。

屬於中山區管轄範圍的大直重劃區,位在基隆河北側之中山區範圍,環東快速道路以西之區塊。美麗華則是位於本重劃區特有的娛樂用地區內。明水路東側、臨基隆河一帶,是北市另一新豪宅區;著名的「帝景水花園」及「輕井澤」,都在此區,其他推案則以換屋型產品為主。本區已儼然成為繼士林天母、大安仁愛名人巷之後,另一高級住宅區。


本區目前的指標案有「忠泰風格」,稀有的成屋案「太子美麗殿」及「愛菲爾」。至於區域最新案「八方」及「聖荷西花園二期」,則是位在濱江雙語學校旁;其中「八」案因雙語學校利多推出,銷售不到一個月就出清結案。當然這些個案賣的,清一色全是四房以上的換屋產品。


內湖南港重劃區

在科技或工業專屬的重劃區塊上,南港、內湖算是關係密切。然住宅推案方面,內湖是以國醫中心為中心的四期重劃區,近期案量最大、最熱門:南港則主要還是集中在基隆河南側、環東快速道路旁的重陽重劃區。


過去,內湖四期由於介於內湖與東湖市區間,又近民權隧道,因此並不被看好。只是近幾年房市快速復甦,往郊區發展的速度瞬間加快,四期推案於是瞬間倍增。「香草山莊」是目前本區最指標的個案,產品趨勢也是走換屋路線。


至於重陽重劃區,近年一直是南港房市推案的重點區域,行情上則是到去年初,才開始真正向上發展。當時的挑高案「東方文華」,高樓層戶開價,更是該區首次突破三字頭大關。目前本區新案「溫歌華花園」,基地正臨環東高架,一側又是成功路橋,條件實差強人意,但開價仍逼近每坪三十大關。


這兩個重劃區的房價行情,都在去年快速成長,建商推案踴躍,然兩區的生活機能,嚴格來說並不算好;尤其內湖四期,實質上並不算有捷運利多,因此未來市場供需,恐有失衡之虞。


文山區政大二期

位於政大後側的政大二期,當然是以政大附中為中心,而且是北市第一個低密度開發的重劃示範區,因此區內推案多半以透天為主。因當時蔚為話題,八十年代中後期,本區推案熱絡,房價還曾炒到每坪近三十萬的價格。


怎奈政大附中的興建動作遲遲未見,政大生活圈又略顯封閉,交通較為不便;在利多支撐力衰退後,本區在八九年後迅速降溫,餘屋壓力瞬間大增,中古屋行情一度跌到只有過去新屋高價的一半。直到近日,政大附中開始傳出招生事宜,本重劃區才又現曙光。


本區目前主要個案有透天之「臻園」,電梯公寓之「政大和墅」,及兼售透天和套房之「喜多朗」。由於政大附中之故,「喜」案的套房已全數售出;而據該案現場表示,超過五成之套房訂戶,就是衝著學區而來。


台北縣重劃區


板橋新站特定區

新站特定區顧名思義,就是以板橋新火車站為基礎,所規劃的特定計劃區。因為要向北市信義計畫區看齊,成為未來北縣的示範區域,因此本區有關建物審查,自然比較嚴格。

本區土地標售九三年即開始,但同年區內個案,卻僅「華府DC」一個,其他個案幾乎都要在今年農曆年後,才會陸續進場。而由於「華」案初期單價開到三十五萬,因此本區開價水準,預計有望挑戰四字頭關卡。

去年前板橋市全市單價行情還不足二十萬,然本特區一開始標地,行情立即突破二十萬大關;短短一年間,板橋指標案價格就從每坪十八、九萬,一下子跳到二十八萬(「巨蛋」VS.「皇翔凱旋門」)。而新站特區的拉抬效應,自然『居功厥偉』。


泰山十八甲重劃區

跟新板特區相比,泰山的十八甲重劃區發展歷史,就顯得『悠久』許多。不過十八甲從開發到現在,也大概只有五、六年左右的時間,但已成為泰山、五股一帶最熱的房市推案區。

本區初期推案,幾乎都是先建後售,直到現在也仍是如此。至於個案規劃,則多半都是上百戶,各式格局皆備的『大堆頭』建案。本區的問題,在於街廓略嫌狹窄,加上容積率高,開發密度顯得略高。

本區最具指標性的個案,當推敦陽建設的「凱悅」系列。目前銷售中的則是「凱悅假期」。另外,發跡於北縣,成功於桃園,接著又北上推案的寶佳機構,在此地也一直都有新成屋,甚至預售案推出。


蘆洲南港子重劃區

大略位於蘆洲市中央偏南的南港子重劃區,算是蘆洲地區範圍最大、房市發展也最熱絡之區塊。九十年代初期,本區推案數量頗大,原因則是通往北市的重陽橋開通,大大提昇本地的聯外交通效率。

在之後幾年,當地買氣都算不錯,也吸引到一些有地緣關係的區外客。不過在熱賣後,建商頻頻上調高單價,加上案量仍顯過多,因此這一、兩年來,本區房市降溫不少;而且市場生態,已重回以往之成屋當道。


三峽北大特定區

在去年北縣的三合一重劃區土地標售中,被炒得最熱的,是接下來我們要介紹的北大特定區。北大特定區是因為台北大學在三峽設校而生。蘇貞昌第一任縣長時代,曾有標售開發動作,但因底價訂定偏離市價過多而不了了之。


去年北縣三大重劃區標售中,在提供限期開發容積獎勵之下,本區表現不凡,成為相當受矚目的新興區塊。分為樹林及三峽段的北大特定區,在去年下半年外地建商推出完整建地大型推案後,區域人氣曾相當暢旺。不過短期釋出案量稍多,加上特定區內公共建設進度遲緩,是目前本區的隱憂。


本區目前的指標個案,幾乎都是知名大建商的傑作,規劃都是各式格局皆備的大型個案;如大都市「大學風呂」、皇翔之「皇翔四季會館」、寶佳機構「歐洲之旅」及環泥「北大MBA」等。


林口新市鎮

全台第一個重劃區|林口新市鎮,是去年北縣三合一重劃區土地標售中的另一主角。由於本重劃區之新開發部分,是以低密度開發為概念,因此建照和環境評估審核都較嚴格,新案都是最近一、兩個月才推出。


走「綠中海」低價透天模式的「法國小鎮」,和大都市「未來城」,是本區兩大指標個案。其他則多為在地建商推出,少數透天案走高級大坪數路線,單價較高。


其 他


除了上述幾個大型重劃區外,其實北縣各區,還有大大小小的重劃區塊,散佈在三重、蘆洲等地區。其中面積最大的,是位於新莊市北側的副都心計劃。預計九五年下半年完成開發的新莊副都心計劃,其實是和板橋新站特區互為輝映的;兩者在北縣的土地開發計劃當中,還並稱『雙子星城』。


桃園縣重劃區

北市各重劃區屬性迥異,北縣各重劃區命運大不同;桃園地區各重劃區塊,同質性就顯得相當高:那就是位置大多較為偏遠,同時產品幾乎都是透天。


在桃園說重劃區,桃園市大樓林立的中正特區,應是很多人馬上想到的地方。然重劃區特色,在於容積率限制較嚴;中正特區內卻不乏容積率仍上千的舊制土地。真正稱得上是重劃區塊的,應該是大興西路往國道二號、桃園交流道週邊的地區,以及龍安重劃區。桃市人口密集,故大樓產品仍是重劃區塊之主流。


其他像北二高大溪交流道下之埔頂重劃區,蘆竹大竹重劃區,橫跨觀音及大園之草漯重劃區及龜山之楓樹坑重劃區等,除楓樹坑有少數大樓產品外,各區視線所及幾乎全是透天案。


因高鐵經過而形成的青埔特定區,則是當地另一曾相當受矚目的重劃特區。以娛樂商業為開發主軸的青埔特定區,在九二年曾一度因抵費地的發放,而新聞熱度發燒;不過本區週邊聯繫道路原本就不足,這段時間也未見改善,使得本區似有開高走低的情事。


新竹地區重劃區

相較於桃園各重劃區以透天為大宗,新竹地區幾個重劃區,在產品面上就顯得比較『均衡』;無論是竹北市的縣治一、二期,還是新豐鄉的松林重劃區都是如此。尤其縣治一、二期,大樓個案之基地地目,多是容積率稍高的商業區,住宅區則幾乎是透天產品。


開發較早的一期,目前已頗具規模,是重劃區開發成功的典型之一;二期則是建商開發速度遠遠在政府前面的範例,目前在生活機能上,還需仰賴一期支援。近期二期的個案,幾乎都是大樓產品,透天案出現的頻率愈來愈低,這是頗值得觀察的現象。


至於新豐松林重劃區,則是以松林雙語國小為軸心所開發的新興區,區內主要產品也是透天;低密度的開發規模,讓新豐近期推案熱烈,氣勢甚至超越新竹市。


桃園有高鐵特區,新竹也有。高鐵六家特定區,目前已陸續出現推案的狀況,六家特區的前景要比青埔樂觀些。這主要是因為本特區和縣治二期緊密接壤,生活機能及聯外交通都無虞之故。至於推案部分,目前為大樓、透天並存,後者的接受度較好。


基隆地區

位於北台灣東北角的基隆市,再往八斗子方向,也有一塊位在台地上的深澳坑重劃區。本區最大賣點除重劃外,還有一個教改示範學校︱深美國小。產品面則是清一色透天。本區開發初期,房市熱況無法擋,大概一個十幾二十戶量體的透天案,兩、三個月就能結案。

然而,或許是供給持續擴大,或許是需求逐漸飽和,嚴格來說並無吸引區外消費者潛力的深澳坑,去年下半年開始,持續一、兩年的榮景瞬間降溫,盛況不再,風采已被基隆港另一側的大武崙地區取代。


各區重劃區塊各具開發特色

從上述各重劃區介紹中,我們可以發現,各地重劃區,各自有不同的推案趨勢或特色。北市由於地價高、人口密集,大樓產品是當然主流,重劃區也不例外。北縣部分也極為相似,就連較偏遠的重劃區,也因容積獎勵之故,大樓推案較盛行。





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