雙北市違法住宅現形記

當節節高升的房價，壓垮一隻隻找殼的蝸牛族，部份建商卻大做違法生意，在全台工業區蓋住宅炒地皮，甚至在寸土寸金的北市大直美麗華商業區，興建億元豪宅。 等到政府對違規開鍘，部份建商卻已落跑卸責，留下爛攤子給住戶。 過去三個月，《天下》記者深入調查大台北都會區內各項違法建案，為讀者揭開違背居住正義、盤根錯節的「清境民宿雙北市版」住宅亂象。

• 2014-03-04 天下雜誌 542期    文/何榮幸、劉光瑩、陳寧、黃哲斌

台北大直美麗華，巨大的摩天輪底下，在百貨商場、飯店、大賣場、Motel、婚宴廣場等商業建物之間，矗立著一棟棟房價上億元的頂級豪宅。

這塊明水路旁的黃金地段，隱藏著一個公開的祕密。這個祕密，勾動小老百姓的憤怒，公權力被迫出手，一場攸關居住正義的戰爭，正在上演。

場景１：大直美麗華商圈

許多豪宅都違法，但誰敢拆？

過去三個月，《天下》記者多次來到大直，走進美麗華附近房仲看屋。

電腦螢幕上出現一間間豪宅物件，記者隨手指向其中一間，房仲秀出屋主開價：「一億六千萬」。接著明確表示，「這裡的住宅是違法的。」

但他強調，「不用怕！這邊社區全部加一加，大坪數小坪數，至少三、四百戶。如果其中一戶被爆非法使用，整個社區都要拆掉。你覺得，有人會讓政府這樣處理嗎？」

這位剛進業界的房仲，沒有因為訪客看起來不像買得起豪宅而失去熱情，反而持續積極推銷：「如果擔心風險，當然買住宅區比較好，只不過，價格更貴，物件也更稀少。」

他指出，位於樂群二路南側的合法住宅區，建商推案每坪在一四○萬到一七○萬元之間，北側的商業住宅區，每坪大約一一○萬至一二○萬元，非常划算。

這塊明水路、北安路、堤頂大道、樂群二路所圍區域，是基隆河截彎取直後，台北市政府規劃的產業專區。都市計畫叫「大彎北段」，房地產業者稱為「金泰段重劃區」。房仲網頁上寫明適合族群為「富豪一族」。

但在一般民眾眼中，這裡是「有錢人低價買豪宅」、違反公平正義的聚落。德明財經科技大學副教授花敬群更向《天下》強調，這裡是「全國最大的違規使用豪宅區」。

投資商業區小套房，一年增值四百萬

原來，根據台北市都市計畫規定，美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是「商業區」，以東是「娛樂區」，兩處皆不得做住宅。台北市府在二○○八年曾提案想放寬此處可蓋住宅，卻遭都市計畫委員會退回。

不得做住宅，豪宅卻一棟棟出現，部份建商「先蓋先贏，先賣先贏」，公權力則長期漠視縱容。難怪連房仲業者私下都認為，「這就是清境民宿的台北市豪宅版。」

為了採訪住戶想法，記者透過朋友關係，進入靠近捷運劍南路站的某棟小坪數豪宅，與三十歲的張姓屋主長談。張先生曾在上海、深圳工作，因為想就近照顧家人，於是放棄高薪回台定居。他坦承，選擇在此購屋是看上「投資與增值潛力」。

「爸媽出錢付頭期款，我自己付房貸，」去年四月，張先生以每坪七十幾萬元買下權狀二十坪、公設八坪的小套房。「最近樓上有一戶轉手，成交價每坪已飆到九十六萬！」換句話說，這個年輕人若此刻賣掉小套房，不到一年即現賺約四百萬元。

對於違規住宅的風險，他並不擔心，「我之前得到的訊息，這邊是住商兩用，並未禁止作為住宅使用。」他也曾從樓下保全口中聽到住商兩用說詞。

上表：哪幾類工商分區，嚴禁轉做住宅？

這個年輕人的確享受到了「購屋增值」的快感，但他不知道的是，台北市府在民怨累積的壓力下，已經對本區違法住宅開罰。

二○一一年，台北市議員周威佑曾質詢「此區有近四十棟違法豪宅」，當時市長郝龍斌表示，市府將「依法清查，並予處理，決不寬貸。」

但直到去年十月，建管處才對此區內春風建設的「悅榕莊」開罰三十萬元，開罰理由就是「將（商辦的）公共空間轉做私人使用」。不僅如此，此區還有六處建案涉嫌違法遭到市府列管查核，一旦確認違法事實就會開罰。

但由於市府並未大張旗鼓，外界渾然不知，這塊豪宅區的住戶正面臨受罰風險。來此看房購屋的有錢人，也可能繼續陷入建商與代銷業者的話術迷陣，而以為「住進去安啦」。

長 期研究都市發展的花敬群指出，「商業區蓋豪宅，是台北市特有的建商新玩法。」商業區土地一般而言比住宅區貴，但有更多容積率可蓋房；近年台北市辦公室租金 投報率成為全球最低，但地價在房市泡沫中卻節節高升，部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。「即使是真的有投資意願的產業，搶地也搶不過建商。鮭 魚返鄉，卻無處落腳，很諷刺，」花敬群說。

場景２：內湖五期重劃區

內科淪為名流住宅，已有八案開罰

離大直、士林不遠處，北市內湖五期重劃區，剛開幕一年多的昇恆昌購物廣場，每日接待逾百輛陸客遊覽車，年營收破百億，可謂是隻金雞母。圍繞昇恆昌廣場的，則是十幾棟全新落成的住宅大樓。

由南京東路六段、行善路、舊宗路和成功路圍繞，總面積將近十萬坪的這塊重劃區，曾是雜草叢生的農地及傾倒廢土的爛地。三十多年前，市府進行市地重劃，建商伺機搶進，如今規劃為內湖科學園區。

因為鄰近高速公路、環東大道，加上連鎖量販店集中，馬路寬敞平整，學區優，近公園，套句房仲常說的話，「鬧中取靜，生活機能絕佳」。

然而，記者追查發現，市府建管處核發給此區建案的使用執照上，清楚寫明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，用途為「一般事務所」或「策略性產業／一般服務業」，更白紙黑字聲明「不得銷售、使用為集合住宅。」

此地房仲向記者表示，以此區狹長形的明美公園為界，西南側是俗稱「正五期」的合法住宅區住宅，新建案每坪已超過百萬元；相較之下，東北側的違規住宅剛落成時每坪「僅有」八十萬，好康多了，吸引不少科技新貴、知名藝人樂得在此置產。

平息民怨，北市府連續開鍘

部份建商公然炒作高價住宅，踐踏法律，也違反居住正義，開始引爆民怨。

二○一二年十一月，市府建管處首度依「建築法」對此區六棟建案「擅自變更隔間」各罰六萬元，並勒令業者限期恢復原狀。

北市府指出，這些建案透過「二次施工」手法，將原本建築圖上的公共空間違規裝修、擅自變更，改成給住戶的私人空間。然而，建商幾乎沒有任何改善動作。

去年四月，建管處再度出手，對此區內的「合康捷境」、「新潤峰哲」、「新潤悅峰」、「維多利亞嘉醴」、「興富發領袖」、「忠泰恆美」、「忠泰至美」、「遠雄藝朗」等八案各罰三十萬元（按：同時另罰南港工業區內的「鼎峰」、「世界心」兩建案），並限期六個月內改善。

半年期間轉眼即至，這批被市議員王鴻薇批評為「台北市最大違建」的建案，只有「維多利亞嘉醴」進行改善，其他九案不動如山。

建管處遂在去年十月第三度重罰，從「每棟」變成「每層」各罰三十萬元，總開罰金額近三千萬元，其中「遠雄藝朗」、「忠泰恆美」累計皆已各被罰四百五十六萬元，並再限期三個月內改善。

由於內湖五期多為新成屋，公權力還有機會罰到違規建商。但已經購買違規住宅的住戶，也陷入一併重罰的風險。

所謂「上有政策，下有對策」，建商如何因應北市府在打房目標下的「殺雞儆猴」重罰？

建商鬥法，連公廁也玩變臉

記者以看房為名，走進違規受罰的「遠雄藝朗」，大廳有著北歐風的白色皮革沙發，一進電梯，鏡子旁一張不起眼的告示寫著：「請所有住戶在一月底前將儲藏室騰空，以方便遠雄建設後續施工。」

原來，「遠雄藝朗」之前是把「辦公大樓」設計圖上的公共廁所，改成住戶的儲藏室，每一戶還配發一把鑰匙。

推開儲藏間的門，裡面一間間儼然已隔成女廁，可以想像建商當初就是以這樣的空間，通過建管人員的稽查，拿到使用執照。「等到他們把每一層的儲藏室都改成公廁，避過風頭就沒有問題了，」帶看的房仲信心滿滿地說。

記者挑了一戶正在出售的物件，三十多坪大的屋內，明亮的客廳、寬敞的臥房，床上擺著兩個玩偶、乾溼分離的浴廁、獨立廚房。在大窗旁的牆上，還有一幅紐約市Flat Iron大廈的黑白照片，說有多雅痞就有多雅痞。房仲強調，這些總價兩千多萬的小豪宅「非常搶手」。

不 遠之處，記者來到「合康捷境」。走進機房，可以發現約兩坪大小的空間，仍有兩面牆被分離式冷氣的室外機佔滿。轉頭看另一面牆，卻突兀地出現三個馬桶比鄰而 居，沒有隔間。房仲同樣解釋，「他們當初就是因為把公共區域廁所做為冷氣機房使用而被罰的，改回廁所之後就沒問題了。」

但這三個馬桶彼此相隔不到二十公分，分明就是「道具」。如果這樣就能過關，市府的「鐵腕」恐怕很快就會生鏽。

記者事後致電此區建商，希望採訪遭到市府重罰的回應，得到的答案全都是：「已配合法令改善，此時不便接受採訪。」

然而，市府為何只罰「二次施工」，而不是針對更根本的土地違規使用開罰（依「都市計畫法」可以斷水電甚至拆除）？

北市建管處說，這是都發局權責；都發局都市規劃科長邵琇珮則強調，雖然一直有民眾舉發，但因為「住家可以把門關起來，我們沒有自由進去看，所以無法確定是否真的是做住宅使用。」

因此至今都發局開罰件數為零。

台北市副市長張金鶚接受《天下》專訪時大嘆：「道高一尺，魔高一丈」，但他強調，內湖五期違規建案若未改善，一定會第四度重罰，「市府絕對是玩真的。」

台北市副市長張金鶚強調，台北市應發揮領頭羊作用，以積極開罰導正台灣住宅市場秩序。（劉國泰攝）

場景３：新北市工業區違規住宅

房仲離譜推銷術：「它就是違法的」，但「沒人規定辦公室不能隔間或留宿」

除了台北市新興的商業／工商混合區有違規住宅問題，新北市數量驚人、住戶眾多的「工業住宅」（在工業區違規蓋住宅）問題，更是地方政府的燙手山芋。

新北市的「工業住宅」廣布板橋、中和、三重、新莊、新店、樹林、泰山、淡水等各區。建商、房仲的銷售話術看似大同小異，其中卻隱藏更多「歷史共業」與「共犯結構」的祕密。

來 到人口擁擠的中和中山路，走進位於巷子內的「世界Ｖ１」銷售中心。一位女性銷售人員開門見山就說：「我們這裡是工業用地，你們是要買來做辦公室還是住 家？」記者表示打算自住時，銷售人員熟練地回應：「我們本身地目就是辦公室，但你要怎麼去使用，建商無權過問，如果你想問，這是不是違法，我在這裡就先跟 你說，它（指做住宅使用）就是違法的。」

「我家前面有廠房，後面有排水溝」，是許多工業住宅的寫照，凸顯政府失職、建商濫蓋的問題。（劉國泰攝）

記者進一步追問：「如果被抓到會不會被罰？」銷售人員很篤定地強調：「沒有人規定辦公室不能做隔間，也沒有規定裡面不能留宿。我們這個社區將近五百戶，不可能每一戶開門進去查，你又不是販毒，檢調單位沒辦法進去你家。」

接著，銷售人員帶記者上到二樓的展示大廳，耳際傳來陣陣嬰兒哭聲，原來當天同時看屋的消費者中，至少三組是年輕父母帶著幼兒一同前來。

銷售人員拿出印刷精美的「辦公配置圖」開始解說，只見右上角寫著「土地使用分區：乙種工業區／建物使用用途：創業管理技術服務業」，圖中標示「接待區」、「會議室」、「茶水間」等字樣，並且用「虛線」表示隔間。

「虛 線只是讓顧客參考用的」，銷售人員怕記者真以為此處是在賣辦公室，趕快補充：「一般住家交屋會有隔間，但我們是『登記當辦公室』，所以不能先做，將來交屋 之後，就像我剛在樓下說的，你再『自己隔』，我們都有預留廚具和衛浴的管線。」但當記者表示想看樣品屋時，銷售人員又突然「正色」回應，「我們是賣辦公 室，哪來樣品屋。」

這就是過去三十年來，台灣北中南各都會區「工業住宅」的銷售實況，「世界Ｖ１」只是冰山一角。

曾經打過工業住宅糾紛官司的律師陳志揚提醒民眾，「工業住宅」的銷售話術不斷「升級」，「未來消費者要主張自己是遭受建商詐欺的善意第三人，幾乎不可能成立。」消費者若「心存僥倖」進住，一旦遭到建管單位開罰，建商可以規避責任，遭殃的還是消費者。

面對歷史共業

藍綠政府皆縱容，建商有民代撐腰

工業住宅，是台灣累積三十年下來的「歷史共業」。一九七○年代，政府開始在各地劃設工業區。但八○年代後生產成本提高，許多中小企業出走，工業區閒置土地迅速增加，許多建商開始以低價購入蓋住宅。

儘管工業住宅居住品質惡劣，但房價比合法住宅便宜許多，能滿足年輕人與弱勢族群在都會區購屋的需求，推出後大受歡迎。

然而，工業住宅不但違法，更影響都市計畫與居住正義。因工業區土地價格與租金節節高升後，原想進入的企業紛紛打退堂鼓，只好找上農業區甚至打消投資念頭。

內政部因而在一九九三年出手，要求「掛羊頭賣狗肉」的工業住宅勒令停工並限期改善，情節嚴重者撤銷許可，一度扼止了工業住宅亂象。

前 文化大學環境設計學院院長、曾任內政部都委會委員二十多年的楊重信指出，國民黨執政時期，一九九六年行政院長連戰任內，財政部將違規的工業住宅認定可適用 自用住宅優惠稅率，是工業住宅興起的助力；到了民進黨執政，二○○一年召開「經發會」決定鬆綁法令，隔年行政院長游錫?任內公布讓「一般商業設施」得以進 入工業區，更造成後來工業區內住宅林立。

從此，內政部與營建署退居「只負責審查變更案」。中央機關中，只有公平交易委員會曾以「廣告不實」之名對業者開罰。但從○七年至一三年，公平會針對全國工業住宅，只開出十八張「廣告不實」罰單，總金額三八五五萬元。這金額對每案動輒數十億元的建商來說，可說不痛不癢。

楊重信痛批，工業住宅固然是不肖開發業與購屋者貪圖利益所造成，但是，「沒有中央政府的土地使用限制鬆綁、房地價稅率優惠，以及地方政府的放縱與包庇，開發業者是不敢玩一手遮天把戲、民眾也不會干冒風險購買工業住宅的。」

這位都計學界大老更不客氣指出，中央過去幾年毫無實質作為，「內政部長與營建署長對工業住宅簡直像一群『盲劍客』！地方政府首長與主管官員則像一群『睜眼的瞎子』，通通有看沒有見！」

《天下》記者連繫內政部與營建署進行採訪時，內政部長辦公室僅表示：「此問題由營建署回答即可。」營建署則表示：「還未擬定對策前，不便受訪。」

由於工業住宅數量龐大，營建署正通令各縣市清查，目前還沒有估算出全國總數目。但光是新北市政府列管涉嫌違法轉作住宅使用的工業住宅，就有一○八處之多，其中住戶高達一萬多戶。

大砲張金鶚：我們要替下面的人扛住

業 界人士估計，工業住宅的建商視買地時間早晚，「通常可以淨賺五成」。若建案總銷售金額為一五○億，違規建商即可淨賺高達七十五億元。楊重信也強調，部份建 商廉價取得工業區土地再當住宅賣，「賺了起碼五倍、十倍，」因此他強烈反對新北市府的「罰款換取就地合法」方案，主張必須依法重罰甚至拆除。

但多位不願具名的都市計畫學者皆強調，興建工、商業住宅的建商，「幾乎都是民代與民選首長的重要金主。」地方政府若想祭出公權力，民代一定會來強力施壓；需要政治獻金的首長不願過度得罪金主，也不願罰住戶而影響選票。

過去被稱為「房市空頭總司令」的台北市副市長張金鶚，則對《天下》記者強調：「總要有人開始面對問題。」他坦承有來自議員的壓力，「但我們要替下面的人扛住，相關單位才能依法開罰。」

現任台北市都委會委員的中華經濟研究院研究員李永展強調，工、商業區違規住宅嚴重妨礙都市健全發展。政府若持續放任違法者藉工業區低價土地、商業區高容積率獲取暴利，積非成是，將對人民價值觀及社會進步發展都有極大的負面影響。

許多地方政府對違規住宅採寬鬆處理的理由是，土地變更與開發可以創造繁榮、改善地方財政。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授洪鴻智反問：「民生經濟真能從這些炒作行為中獲得提升嗎？年輕人對城市是否仍懷有夢想？都市發展的利益由誰獲得？發展的苦果又由誰承擔？」

事實上，縱容違規住宅的結果，是犧牲一般人民居住與公共空間的品質，讓房屋交易市場無法公平競爭，更使國家喪失產業發展的契機。

無論如何，由於政府在發放工、商業區建築執照、使用執照時未能嚴格把關，錯失從源頭處理的機會，多年下來，全國工、商業區違法住宅，已如同南投清境農場違法民宿一樣，形成剪不斷、理還亂的「歷史共業」。

新閣員第一課：杜絕新案、通盤檢討

不同的是，許多違法建商早已賺飽就跑，政府若開罰，多半罰到的是住戶，令許多住戶感到不平，而這也是政府難以施展公權力的原因之一。持平而論，即便許多住戶購屋時有僥倖心態，卻不應由住戶承擔所有責任。政府失職及建商違法，才應該為此負起最大責任。

面對歷史共業，解決之道是，地方政府拿出魄力杜絕新案；針對舊案違規內容，該罰就罰。違規住宅現住戶，應配合政府執法，將公共設施變造部份盡速回復原狀，不能再心存僥倖。住戶若能舉證建商有欺瞞之實，甚至可對建商提出集體訴訟求償。

中央應推動修法，藉此回溯追究違法建商責任；若同意變更使用分區，也應循通盤檢討途徑而非針對個案，且對事後變更者有合理罰款及要求捐地或認養公園等回饋，不能就地合法。這些課題也是新任內政部長陳威仁、營建署長丁育群的重大挑戰。

都市土地違法使用與住宅炒作的惡劣故事，正在上演。居住正義能否落實，各界拭目以待。