初進房仲業~必看(找出要租屋的電話)

地圖把他分為一各一各的區塊分成幾塊自己分重點在於那是你要去分區進行的分好之後拿著紙和筆例如說你把三重市分成10各區塊那你就必須自己去牌時間一各一各區塊的要手上的紙筆把那各區塊的地圖用手畫出來記得我所說的畫出來

包括那去區塊的任何一條路街巷弄號還有大型地標在畫商圈圖的同時也要把路上所看到的任何一間同行在賣的房子的門牌號碼哪家仲介仲介電話還有出租的電話門牌都抄回來同行物件

請打電話不要浮號碼的去市調聽聽看別人怎麼樣的應對學學別人的話術要在電話裡問出標地的地坪建坪屋齡房廳衛還有類型是透天店住公寓

這些都要紀錄清楚出租的問清楚地坪建平屋齡房廳衛當然這邊比較不會準確但要記得出租的部分有各大概就可以了(別因為這樣跟房東吵架= =) 以上的動作可以讓新手學會區域行情

還有熟悉自己商圈的物件也可以知道自己的商圈有多少的物件在銷售今天的出租不代表明天不會拿出來賣那都是資源)

記下地標是因為將來帶看房子能知道怎麼樣的約買方在哪邊碰面比較方便先教這些有問題請提出切記一各好的業務員會要自行安排時間懂得何時該做何樣的事情

~第二課~

當你把第一課的作業都一一的作好之後在來就是如何的開發嚕開發首先最重要的是找到人也就是屋主一開始要針對的是租貼紅紙的出租屋主這各部分必須說明一下

為何要先找出租的下首原因在於那些有貼上其他仲介公司銷售的物件通常都有合約在都會有時間上的限制出租的話再於如果開發成功就馬上變成你的物件不必再去等時間首先要做的是

把出租的標地物地址抄回來在冒名打通電話問一下要租多少幾房幾廳幾衛坪數(切記出租的問各大概就好了因為有時候屋主也不知道自己的房子基本資料) 過各幾天在打各電話去先表明身分

在問屋主是否有想賣的念頭 (這邊關係到話術= =) 有想學的先思考一下怎麼說不懂得下次在 msn教切記如果不隻到標地的區域行情要問一下老鳥相同區域差不多坪數的大約成交在哪邊

不然會被打槍在來就是被別的仲介榜約的物件這各比較麻煩的地方在於沒有屋主的電話也沒有屋主的住處地址所以會比較麻煩所以就必須去打聽嚕打聽的話可以從左右鄰居下手表明身分

丟出誘因其實還有一各方法是最容易的可是我比較不建議那就是調謄本謄本上面會有所有權人也就是屋主還有屋主設籍何處不過我最討厭這樣的方法畢竟那是最花錢也就投機的有時候還不一定奏效還有一另方法就是打廳出屋主的姓名跟住處之後打104問電話以上 .....

其實這裡面有很多都需要話術可是我之前有說過我不教話術因為那裡面有太多的層面如果想學話術那就必須msn教嚕房仲業要懂得編排時間規劃自己要做的事情覺得自己沒有事情做的時候就代表你要陣亡嚕一開始的時候要強迫自己一天募集最少30各物件回來市調

一天最少聯絡10各屋主要做筆記跟屋主講過的話要一一紀錄下來那樣故事才有辦法延續要自己做表格把募集來的物件一一分類寫上屋主姓名(房仲公司) 地坪建坪屋齡方位房/廳/衛開價都要紀錄好

一、剛剛入行，又天天被客戶用電話拒絕，滋味一定不好受，

　　店長給你的業績壓力，看著同事一個一個成交，

　　心裡也愈來愈急，偏偏同事又很忙，沒有時間教妳，

　　只好硬著頭皮，一通一通的打下去，

　　重點來了：要講什麼呢？

　　辦公室之中，一定有一個很強的TOP Sales超級業務員，

　　除了他在這裡待得比較久，跟客戶的進退應對也都很熟練，

　　一切眉眉角角的話術，只有你在現場才能看到、聽到，

　　所以……建議您張大耳朵與眼睛，開始注意他／她們的業務技巧！

　　「台上一分鐘，台下十年功」你來仲介上班除了領薪水之外，

　　偷偷學一些好用的東西，才是你來這裡的重點，

　　想一想，有人付錢給你來學買賣房子的技巧，這多好啊？！

二、另外，你要有心裡建設。平常我們接到推銷信用卡、保險的電話，

　　是不是也一口回絕了呢？因為～我！們！不！需！要！

　　對不對？！

　　所以，當我們在被別人拒絕的同時，不要氣餒，

　　因為，這！是！正！常！的！

　　畢竟有房子要賣～～～或是要來買房子～～～的人～～～

　　是少數，這比每天要需要喝咖啡的人少很多吧，

　　咖啡一杯不到１００元，房子可是上千百萬呢！！

　　做好心理建議之後，就是開始研究話術了！

　　有些人靠「聲音甜美」取勝，

　　有些人靠「聲音有誠意」取勝，

　　有些人靠「創新的話術」取勝（但牛皮也別吹太大，破了就不好看

了）有些人的同學、朋友、親戚家裡有房子要賣，

　　一通電話過去，案子就接進來了（快吧～）

　　有些人「聰明」到去開發「別家公司的案件」，

　　（這我不會，不要問我）

　　電話行銷中，除了表明自己的公司與身份，

　　說實在，剩下的只有讓客戶來選擇了……

　　１．繼續聽：那你要準備更多資料，因為他想了解更多，

　　２．不想聽：你要整理情緒，不要把無奈與憤怒帶到下一通電話中，

　　這個很難，因為你看不到對方，你不知道他講的是不是真的，

　　這個很省錢，因為你不用騎一個多小時的摩托車，到他家門口，

　　之後還是被拒於門外（而且外面還刮風、下雨、出大太陽）

　　油錢又去掉一大半……對不起，跟你講這麼多廢話，是要給你建設一

個觀念，電話行銷是最快、最省錢的開發方式，

三、開發與話術的正確心態...

　　１．開發就是推銷自己

　　２．顧客就在你身邊.開口就有機會.看你如何把握機會...

　　３．開發時的話術...

　　　a.阿姨.聽說這附近有一間房子要賣.妳知道是哪一間嗎....

　　　　如果回答沒有...阿姨.我們有客戶有想要這附近的房子.

　　　　麻煩你幫我們注意一下.如果經由你的介紹而成交的話..

　　　　我可以跟我們公司申請介紹費..真的..公司真的會給.

　　４．碰到自售的屋主..

　　　a.從賣方的角度來幫他分析為什麼要選擇仲介..

　　　　賣的好.賣的快.賣的安全.服務周到

　　　b.告訴屋主.自售有可能會碰到的陷阱.以及一些實際案例...

　　　c.每隔一段時間就打電話問一下自售的進度...

　　　　順便觀察一下被簽走了沒有...

　　５．不管如何..先簽回來再說..(太貴的話.簽回來之後再議價)

　　６．要顯示差異化.突顯自己的優點..

　　７．說話要中肯.要客觀.不要把話說死.要留後路..

　　８．新人掃街開發...

　　　a.先把路名.建案的位置.周邊的環境給弄熟來.優點.缺點

　　　b.看到路人.或房子附近的鄰居或屋主.把握機會..上前詢問..

　　　　遞名片..

　　　c.開發信多塞...總有一天等到你...

四、電話打的量不用太多，但是一定要『用心經營每一通電話』，

　　加油！　相信妳一定可以有些成績！

我原本只是公司的程式開發人員

也專門做些行政的事情

原本都是聽聽公司同事經驗談和來看J2H一些前輩技巧文章

這兩天的實戰經驗我充分利用之前大家所談到的技巧

沒想到都是出乎意料的順利

所以想說也分享一下我個人經驗

第一跟買方去看時候我會先了解他的個人背景

像是工作家庭阿買房子的目的阿

依此來推算他是不是有能力購屋

第二試探他的是不是真的對這間房子有興趣

如果真的有喜歡這間房子在來下猛藥

如果不喜歡那做後續動作也沒意義

第三假使他真的喜歡,開始做些假奘況

例如說這間很多人在都喜歡有收斡旋

或是有同事已經有誠意買方在談

第四打鐵趁熱不讓他有思考時間

要他馬上付訂金之後馬上簽約

很多人買房子都是一股衝動

過那個衝動讓他回去思考個一天

就很容易打消念頭

這是我前兩天實戰技巧

原本第一天下午帶看晚上簽約

還開心的想說是運氣好的關西

剛好碰到誠意買方

第一天花了快9個小時就簽約

第二天我和小牛同樣利用相同技巧

帶看時候兩個人先說好誰該說什麼狀況免的被識破

這次速度更快大概2~3小時就簽約

所以技巧抓到成交就很快

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