病死多日才被發現算兇宅嗎

針對凶宅的問題，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會曾於97年7月22日房仲全聯字第97115號函詢內政部，而內政部並於同年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋。

函釋內容為：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

因此，目前對凶宅的普遍共識為：「曾發生凶殺或自殺等非自然身故致死之情事的房屋」。而就你所述，租客是因心臟病發而死亡，並不符合內政部定義的「凶宅」喔！

不過，我想你在意的應該是那位房客死後50日才被發現，聽起來總覺得毛毛的，由於買賣房屋屬重大交易事件，雖然在目前的認定裡，凶宅指的是曾發生非自然死亡的屋件，但事實上只要是令人心生恐懼足以造成對房價的影響，法官都有可能判定買方蒙受損失。

之前就有一個案例是：

一位獨居老婦「自然死亡」於家中多日，被發現時屍體已呈現乾屍現象，原屋主大幅折價後才賣出，之後轉了幾手到了王先生手上（因仲介刻意隱匿之前有人自然死亡變成乾屍的事實，故王先生不知情），待王先生打算轉賣房屋才得知乾屍事件，讓他在賣屋時蒙受大筆損失，因而向仲介公司求償成功。（資料來源：http://yuyulaw.info/wordpress/?p=57，共有上下兩篇）

雖然那個老婦是自然死亡，非屬「凶宅」定義裡「非自然身故致死」，但因我國民情的關係，「死者死亡多日呈現乾屍狀態才被發現」已足以「影響房屋交易價值及買方購屋意願」，仲介公司應明白揭示給買方知悉，不得隱瞞，而事件中仲介卻刻意隱瞞，造成王先生損失，因此，最後才會被求償成功。

基於維護交易安全，仲介公司應盡善良管理人注意義務而為相當程度的調查，而你的案例明明詢問鄰居就可得知有此事件發生過，但仲介卻沒有作到或刻意隱匿，已造成失職，我建議你可以試著向他們主張損害賠償責任，不過官司耗時耗力又不保證結果就是了。畢竟並不是真正定義下的凶宅。