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全省不動產租金行情分析 |
| 發言人：阿文兄 |
全省不動產租金行情分析 資籵來源：2005年/5月/3日，本網站有效樣本 北基宜 桃竹苗 台北市 中正區-住宅 -租金行情NT$876元/坪 中正區-店面 -租金行情NT$2,075元/坪 內湖區-雅房 -租金行情NT$1,266元/坪 內湖區-店面 -租金行情NT$1,415元/坪 內湖區-辦公 -租金行情NT$859元/坪 內湖區-套房 -租金行情NT$1,328元/坪 南港區-住宅 -租金行情NT$829元/坪 南港區-店面 -租金行情NT$1,034元/坪 南港區-倉庫 -租金行情NT$691元/坪 文山區-住宅 -租金行情NT$617元/坪 文山區-雅房 -租金行情NT$1,061元/坪 文山區-店面 -租金行情NT$743元/坪 文山區-辦公 -租金行情NT$914元/坪 大同區-店面 -租金行情NT$1,410元/坪 大同區-辦公 -租金行情NT$903元/坪 中山區-雅房 -租金行情NT$1,106元/坪 中山區-辦公 -租金行情NT$1,344元/坪 中山區-套房 -租金行情NT$1,202元/坪 松山區-店面 -租金行情NT$2,595元/坪 松山區-辦公 -租金行情NT$1,193元/坪 松山區-倉庫 -租金行情NT$1,000元/坪 大安區-住宅 -租金行情NT$979元/坪 大安區-雅房 -租金行情NT$1,155元/坪 萬華區-住宅 -租金行情NT$1,085元/坪 萬華區-雅房 -租金行情NT$966元/坪 萬華區-辦公 -租金行情NT$790元/坪 士林區-雅房 -租金行情NT$911元/坪 士林區-店面 -租金行情NT$2,046元/坪 士林區-辦公 -租金行情NT$947元/坪 士林區-別墅 -租金行情NT$1,263元/坪 台北縣 板橋市-雅房 -租金行情NT$858元/坪 板橋市-辦公 -租金行情NT$730元/坪 板橋市-套房 -租金行情NT$1,023元/坪 汐止市-雅房 -租金行情NT$211元/坪 新店市-住宅 -租金行情NT$366元/坪 永和市-雅房 -租金行情NT$972元/坪 永和市-辦公 -租金行情NT$650元/坪 中和市-住宅 -租金行情NT$446元/坪 中和市-雅房 -租金行情NT$1,037元/坪 中和市-辦公 -租金行情NT$580元/坪 樹林市-套房 -租金行情NT$680元/坪 三重市-住宅 -租金行情NT$444元/坪 新莊市-雅房 -租金行情NT$755元/坪 泰山鄉-廠房 -租金行情NT$550元/坪 蘆洲市-住宅 -租金行情NT$432元/坪 蘆洲市-套房 -租金行情NT$714元/坪 淡水鎮-住宅 -租金行情NT$479元/坪 淡水鎮-雅房 -租金行情NT$900元/坪 桃園縣 中壢市-套房 -租金行情NT$624元/坪 龍潭鄉-套房 -租金行情NT$622元/坪 龜山鄉-住宅 -租金行情NT$392元/坪 八德市-店面 -租金行情NT$600元/坪 新竹市 北區-雅房 -租金行情NT$785元/坪 北區-廠房 -租金行情NT$200元/坪 北區-套房 -租金行情NT$887元/坪 香山區-套房 -租金行情NT$931元/坪 東區-住宅 -租金行情NT$547元/坪 東區-廠房 -租金行情NT$305元/坪 東區-套房 -租金行情NT$1,009元/坪 東區-倉庫 -租金行情NT$375元/坪 新竹縣 竹北市-店面 -租金行情NT$1,000元/坪 竹北市-辦公 -租金行情NT$815元/坪 湖口鄉-套房 -租金行情NT$791元/坪 中彰投 雲嘉南 台中市 南區-套房 -租金行情NT$608元/坪 西區-辦公 -租金行情NT$750元/坪 西屯區-住宅 -租金行情NT$462元/坪 台南市 中區-套房 -租金行情NT$1,000元/坪 北區-店面 -租金行情NT$444元/坪 台南縣 永康市-住宅 -租金行情NT$333元/坪 永康市-雅房 -租金行情NT$300元/坪 高高屏 花東離島 高雄市 鼓山區-住宅 -租金行情NT$644元/坪 三民區-雅房 -租金行情NT$490元/坪 楠梓區-雅房 -租金行情NT$825元/坪 高雄縣 仁武鄉-住宅 -租金行情NT$226元/坪 鳳山市-雅房 -租金行情NT$777元/坪 93年度第１季 台北捷運站租金統計出爐2004.06.23 “捷運租金王”落在何處？！ 崔媽媽基金會推出九十三年第一季捷運站週邊住宅租金統計 發佈單位：崔媽媽基金會 網 址： http://www.tmm.org.tw/ 合作單位：財團法人台灣不動產資訊中心 網 址： http://www.realestate.org.tw/ 合作單位：國立台灣大學建築與城鄉研究所 網 址： http://www.bp.ntu.edu.tw/ 林峰田所長 ■崔媽媽首推台北市各捷運站的租金統計 您知道93年第一季台北市捷運生活圈之民生類的租金“屋王”在那裡嗎？位於台北市東區週邊的四個捷運站分別囊獲整層住家、獨立套房、小套房、及分租雅房最高租金地段的寶座，其中整層住家類由忠孝敦化站奪得（24,116元）之，獨立套房的最高租金由鄰近的國父紀念館站（14,740元）獲得，小套房亦由隔壁的忠孝復興站（11,184元）中選，分租雅房亦是由週邊的南京東路站（ 6,528元）掄魁（詳見【Ａ表】）。 Ａ表：台北市．93年第１季捷運生活圈．各類屋別租金榜首 出租屋別 捷運站名 房東期望租金 整層住家 忠孝敦化站 24,116元 獨立套房 國父紀念館站 14,740元 小套房 忠孝復興站 11,184元 分租雅房 南京東路站 6,528元 備註：統計日期：93年第１季（93年元月∼3月） 資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所 反觀台北市內，租金最低的捷運生活圈位於何處？答案分別是住家類萬華的龍山寺站（15,406元）、獨立套房類亦是龍山寺站（ 9,833元）、小套房類為文山區的萬芳醫院站（ 7,250元）、分租雅房是萬華區的西門站（ 4,727元）（詳見【Ｂ表】）。 Ｂ表：台北市．93年第１季捷運生活圈．各類屋別租金最低 出租屋別 捷運站名 房東期望租金 整層住家 萬華區龍山寺站 15,406元 獨立套房 萬華區龍山寺站 9,833元 小套房 文山區萬芳醫院站 7,250元 分租雅房 萬華區西門站 4,727元 備註：統計日期：93年第１季（93年元月∼3月） 資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所 ■ 捷運小套房尤為高租金投報率的票房保證 崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，從93年第１季開始，崔媽媽基金會與「台灣不動產資訊中心」、「台大建築與城鄉研究所」林峰田所長暨何燦群技士合作，利用GIS 地理資訊系統的定位技術，推出了目前全台最精確的捷運站週邊租金行情統計（詳見【註二】）。有了GIS 的門牌地址定位技術，可有效的將捷站方圓 1.5公里內的出租房屋取樣，算出更為精確的平均租金價格。 由於受著租屋市場供過於求的趨勢影響，在台北的租金行情呈現混沌尚未明朗回溫之前，捷運生活圈及大專學區成為租賃市場二塊熱絡的區塊，尢其是交通便利的捷運站週邊更是房地產各界目光焦點。 捷運系統從85 年通車後，改變了都會區運輸結構及民眾通勤慣性。對上班族而言，大眾運輸的便利性，具上班的快速性、至各地的可及性高，及各類生活機能方便的優點。由於台北都會平面道路交通易塞車，因此對每天須趕時間進辦公室打卡的上班族而言，各個捷運站生活圈成為自己辦公室附近之外，賃居租屋的最佳選擇。因此，因應著年輕上班族需求的小套房、中小坪數的整層住家成為捷運租屋族的最愛，亦成為房地產開發商及投資客關注的焦點。 呂秉怡指出，對房地產開發商而言，捷運站站附近容易聚集人潮，形成商圈，造就商機，因此也讓建商樂意開發建屋，同時也受投資、自住購屋者的青睞。當前有不少市區捷運週邊的新屋便針對上班族推出小坪數套房，由於出租報酬率高，此類房屋亦吸引許多房地產投資客的青睞。對投資者而言，捷運小套房尤為高租金投報率的票房保證。而近年的低利率，更使得房市之投資報酬率更優於其他投資方式，其中關鍵，就在於利用租金繳交房貸。捷運週邊物件的周轉率高，從買進、裝潢到轉手，快則三個月就完成。加上此類房屋的租賃需求者充足而穩定，空屋閒置率低、轉手性強，租金報酬穩定。 捷運套房不外以交通便利作訴求，尤其若在捷運站旁，更容易形成商圈，未來出租或自用，都具潛力；而商務套房，近年普遍受到青睞，由於規劃完善，加上多數安全管理不差，且多在辦公商圈，但總價相對較高，同時內部裝潢投資也高，但若能租出去，相對租金也不低。年輕型購屋人最偏好捷運站附近，安全性高的10坪左右套房住宅，尤其最受單身年輕都會女性青睞。 捷運站周邊房價，仍以北市精華地段獲益較明顯，而地上化的部份由於帶來噪音，並不完全受到住戶的喜愛。因此，地下化的捷運站比地上化高架的車站來得吃香。而部分屬高架主體的捷運站，如文山區的木柵線、淡水線等大致僅具抗跌，房價漲幅並不明顯。而捷運的通車，對偏遠的新店地區，則為大利多，而在淡水路線部分，在市區內的雙連、中山與民權西路各站，周邊房地產有著不小的漲幅，但愈往淡水方向，漲幅愈低。 而即使在老舊社區，捷運效應所帶來的兩極化的趨勢亦愈來愈明顯；大同／萬華若位處捷運站附近，會因交通的便利性而維持著租金增值、或抗跌性；但若位於捷運生活圈外，則因整體社區品質較差、屋況老舊，致使租金價格跌幅更明顯。因應著租金價格兩極化的趨勢，就連房客在崔媽查詢房屋資訊時，都會因著不同區域提出差異的租金價格。（譬如：房客在填寫租屋條件時，對大安區的住家願花費20,000元，但對萬華區只願負擔15,000元）。 ■近期租屋市場的趨勢觀察 近期台北都會租屋市場的最大趨勢：擁有房子待租的房東不約而同試著調高租金。由於長期租屋市場的不景氣，不但租金價格連續數年的下跌，而且房子租不出去，房屋待租期拉長成為房東出租的共同惡夢。 由於近幾年市場中均瀰漫著對房東不利的出租氣氛，當這半年來媒體不斷著發佈購屋的房地產市大幅回春的訊息，因此鼓舞著有屋出租的房東，幾乎每位房東都會迫不及待著調高登記的期望租金價格，“試探”租屋市場追高的可能性，以彌補因長年不景氣所導致的租金收入的短收。然而，令房東失望的是，台北都會的租屋市場早已轉變為供過於求的房客買方市場–低利率加優惠房貸促使不少房客轉租為買；加上台北就業人口的銳減，促使出外工作房客外移出台北都會。所以，不少先前調高租金價格的房東，在經過半至一個月的乏人問津之後，只好把出租價格再調降回來。 從上述第一季租金統計的幾項指標顯示，房東對房地產市場回溫的憧憬還是不敵台北租屋大環境已轉為供過於求的買方市場之無奈（關於這部份的討論詳見【註四】，或者是「崔媽媽基金會」今年二月份發佈「92年度租金統計」的新聞稿）。 台北市內出租房屋的屋齡老舊、品質不佳是常被房客詬病之處。據張金鶚教授利用崔媽媽房屋資料庫所統計的數據顯示，台北市93年第一季之出租整層住家的平均屋齡高達 18.81年，除了郊區文山、內湖、南港、北投、及台北縣之新屋出租的比例較高外，傳統北市中心區的出租房屋幾乎都是20年屋齡以上的老房子。 在以往供不應求的年代，房東常會以先以虛報屋齡、屋況以吸引房客的注意，再配合著較低廉的租金來誘使房客承租。但在如今出租不易的市場結構下，為了要提增市場的競爭力，已有愈來愈多的房東在房屋遲遲無法出租的情況下，願意選擇暫停出租，而將房屋重新粉刷、裝潢，甚至增加附屬家俱／電器設施，以增加對房客的誘因。 此外，由於銀行利率過低、加上優惠房貸的驅使，已發現愈來愈多的投資客進場購屋，隨即轉為出租以賺取租金報酬，近期這類的案例亦是明顯增多。以崔媽媽近期的經驗，就曾接獲投資於新店市某個新落成的大樓型獨立套房（湯泉美地）的多位投資客紛紛來委託出租，但卻因該大樓附近缺乏大眾運輸系統，既無捷運又無公車，而無法獲至房客族的青睞。 崔媽媽執行長呂秉怡也指出，投資型的房東在購屋時需慎選標的，由於租屋市場供過於求，若房屋條件未能獲得房客的青睞，極有可能無法出租，而慘遭套牢。 近期就房客的需求層面而言，隨著全球化趨勢的到來，工作流動愈來愈頻繁而快速的情況下，房客對附有家俱／家電的短期型租賃的需求也愈來愈多。 ■小結： 五月底，行政院再度釋出三千億元的優惠房貸利多，應會繼續吸引首購的房客族群進場購屋，將促使台北租賃市場仍維持著供過於求的狀態。這對殷殷期盼租金價格能夠回升的房東族而言，恐還有一些變數。 ■ 93年第一季台北都會的租金價格仍是下跌的走勢 據台北市主計處發佈，四月份消費者物價（ＣＰＩ）較上年同月漲0.93％； 不過，占ＣＰＩ權數兩成的房租，四月仍下跌0.54％。就連國泰建設公司委託政大張金鶚教授運用崔媽媽租屋資料庫所執行的「國泰出租住宅租金指數」亦顯示出台北市93年第一季出租住宅的平均租金為19,700元，較歷年平均數略低 2,000元，比上季平均仍低 800元；台北縣平均租金則為13,400元，較歷年平均約低 1,900元，比上一季平均也低了 400元。從上述整體性的資料看來，93年第一季的租金水準仍是呈現下滑的趨勢。 以整層住家類而言，93年第一季房東期望租金價格較高的前五名包括：忠孝敦化站（24,116元）、忠孝復興站（23,692元）、南京東路站（23,111元）、大安站（23,035元）、忠孝新生站（22,961元）；獨立套房類的租金前五名則依序為國父紀念館站（14,740元）、忠孝敦化站（14,517元）、市政府站（13,932元）、大安站（13,910元）、忠孝復興站（13,710元）。小套房類的租金前五名則為忠孝復興站（11,184元）、忠孝敦化站（11,110元）、南京東路站（10,758元）、國父紀念館站（10,687元）、大安站（10,428元）。而分租雅房類的租金前五名則依序南京東路站（6,528元）、國父紀念館站（6,515元）、中山國中站（6,447元）、忠孝敦化站（6,423元）、忠孝復興站（6,400元）（詳見【Ｃ表】）。從上述資料發現各類屋別的租金前五名還是多集中在台北市東區附近的捷運站。 Ｃ表：台北市．93年第１季捷運生活圈．各類屋別租金之前５名排行 出租屋別 捷運站名 房東期望租金 整層住家 忠孝敦化站 忠孝復興站 南京東路站 大安站 忠孝新生站 24,116元 23,692元 23,111元 23,035元 22,961元 獨立套房 國父紀念館站 忠孝敦化站 （六張犁站**） 市政府站 大安站 忠孝復興站 14,740元 14,517元 （14,000元**） 13,932元 13,910元 13,710元 小套房 忠孝復興站 忠孝敦化站 南京東路站 國父紀念館站 大安站 11,184元 11,110元 10,758元 10,687元 10,428元 分租雅房 南京東路站 國父紀念館站 中山國中站 忠孝敦化站 忠孝復興站 6,528元 6,515元 6,447元 6,423元 6,400元 備註：獨立套房之六張犁站平均坪數偏高（詳見【表 1-2】），恐因此導致平均租金偏高的誤差，故不列入排名。 統計日期：93年第１季（93年元月∼3月） 資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所 台北市內住家租金價格最低的五個捷運站包括：萬芳醫院站（16,667元）、北投站（16,600元）、新北投站（16,273元）、小南門站（16,087元）、龍山寺站（15,406元）（詳見後表【表 1-4】）。台北市內租金價格最低的五個捷運站週邊的分租雅房包括：龍山寺站（4,929元）、劍潭站（4,900元）、小南門站（4,842元）、台北車站（4,750元）、西門站（4,727元）（詳見後表【表 1-1】）。 而就崔媽媽的統計分析，各捷運站的房東期望租金價格大多比同行政區的平均租金價格來得高；以第一季大安區的整層住家為例，忠孝敦化站、忠孝復興站、大安站、忠孝新生站均比大安區全區的平均租金21,921元來得高。位於中山區的南京東路站（23,111元）、中山國中站（21,708元）亦比中山區住家類的21,612元高。就以位居住家類榜首的忠孝敦化站（24,116元）為例，甚至比大安區的平均租金（21,921元）高出近 2,200元（詳見【Ｄ表】）。 而萬華區的西門站（16,677元）、龍山寺站（15,406元）亦比萬華區第一季的平均租金13,467元高，而北投的唭哩岸站（17,300元）、北投站（16,600元）、新北投站（16,273元）、也比當期北投區住家的平均租金行情15,722元高；尢其是明德站（19,737元）、石牌站（19,583元）分別比北投區的平均租金高出了4,000元、及3,860元。而以捷運住家價格最低的龍山寺站（15,406元）而言，就比萬華區平均租金（13,467元）高出近 1,950元。 就93年第一季分租雅房的排行榜而言，位於大安區的國父紀念館站（ 6,515元）、忠孝敦化站（ 6,423元）、忠孝復興站（ 6,400元）、大安站（6,113元）均比當期大安區之分租雅房 6,012元來得高；而南京東路站（ 6,528元）、中山國中站（ 6,447元）亦比中山區分租雅房的 5,832元高出近一成（詳見【Ｄ表】）。 Ｃ表：台北市．93年第１季捷運生活圈．各類屋別租金之前５名排行 行政區名 平均租金 該區之捷運站 平均租金 比平均租金高出 住家類 大安區 21,921元 忠孝敦化站 忠孝復興站 大安站 忠孝新生站 科技大樓站 24,116元 23,692元 23,035元 22,961元 21,815元 2,195元 1,771元 1,114元 1,040元 (106元) 中山區 21,612元 南京東路站 中山國中站 23,111元 21,708元 1,499元 96元 文山區 17,072元 動物園站 木柵站 萬芳社區站 景美站 萬隆站 辛亥站 萬芳醫院站 18,667元 18,625元 18,250元 17,434元 17,389元 16,968元 16,667元 1,595元 1,553元 1,178元 362元 317元 (104元) (405元) 北投區 15,722元 明德站 石牌站 奇岩站 唭哩岸站 北投站 新北投站 19,737元 19,583元 17,667元 17,300元 16,600元 16,273元 4,015元 3,861元 1,945元 1,578元 878元 551元 南港區 14,972元 昆陽站 後山埤站 17,119元 16,766元 2,147元 1,794元 萬華區 13,467元 西門站 龍山寺站 16,677元 15,406元 3,210元 1,939元 分租類 大安區 6,012元 忠孝敦化站 忠孝復興站 大安站 科技大樓站 忠孝新生站 6,423元 6,400元 6,113元 5,950元 5,945元 411元 388元 101元 (62元) (67元) 中山區 5,832元 南京東路站 中山國中站 6,528元 6,447元 696元 615元 文山區 5,175元 萬芳社區站 木柵站 辛亥站 萬芳醫院站 萬隆站 景美站 動物園站 6,200元 5,867元 5,546元 5,479元 5,366元 5,185元 樣本數不足 1,025元 692元 371元 304元 191元 10元 樣本數不足 北投區 6,050元 明德站 石牌站 奇岩站 唭哩岸站 北投站 新北投站 6,208元 6,083元 樣本數不足 6,000元 樣本數不足 樣本數不足 158元 33元 樣本數不足 (50元) 樣本數不足 樣本數不足 南港區 4,960元 昆陽站 後山埤站 6,022元 5,576元 1,062元 616元 萬華區 4,700元 龍山寺站 西門站 4,929元 4,727元 229元 27元 備註：統計日期：93年第１季（93年元月∼３月） 資料來源與分析：崔媽媽基金會、台灣不動產資訊中心、台大建築與城鄉研究所 ▲受限於新聞稿的篇幅，其他獨立套房及小套房的捷運站租金排名謹以附件資料的形式供參考（詳見【表 1-2】、及【表 1-3】）。 ※ 本圖表資料來源：93年度第一季之「國泰出租住宅租金指數」 82Q1-93Q1 平均數 標準差 極大值 極小值 租金指數 102.40 3.56 109.12 95.63 標準租金 2.10萬元 0.07萬元 2.23萬元 1.96萬元 租金指數 標準租金 相較上一季 相較去年同季 93年第1季 95.63 1.96萬元 -0.33%(△) -1.95%(-) ※ 本圖表資料來源：93年度第一季之「國泰出租住宅租金指數」 82Q1-93Q1 平均數 標準差 極大值 極小值 租金指數 101.81 2.73 109.27 94.86 標準租金 1.37萬元 0.04萬元 1.47萬元 1.28萬元 租金指數 標準租金 相較上一季 相較去年同季 93年第1季 94.86 1.28萬元 -3.80%(--) -3.99%(--) 就各別的區域（參見【註三】）及屋別來看，93年第一季的租金行情則是呈現跌多漲少的走勢。 以分租雅房之租金統計而言，93年第１季整個台北市的租金從92年平均的 5,710元下跌至 5,590元，台北市中心從 5,840元下滑至 5,720元，台北市郊區則從 5,340元略漲至 5,360元，台北縣則從 4,880元小升至4,960元（詳見【表 3-1】）。 其次，就小套房而言，台北市92年的平均租金從 9,130元上揚93年第１季的租金小升至 9,180元，台北市中心從 9,370元微漲至 9,380元，台北市郊區則從 8,150元上揚至 8,180元，台北縣則逆勢從 7,050元上漲至 7,270元（詳見【表 3-2】）。 再以獨立套房來看，台北市92年平均租金從11,580元小跌至93年11,500元，台北市中心從11,570元下降至11,520元，台北市郊區則從11,590元下跌至11,020元，台北縣則逆勢從 8,870元下降至 8,840元（詳見【表 3-3】）。 最後，就整層住家而言，台北市92年平均租金從19,360元下降至93年第１季的19,120元，台北市中心從20,650元下降至19,950元，台北市郊區則從17,540元下跌至17,420元，台北縣則從 13,530元下降至13,150元（詳見【表 3-4】）。 ▲受限於文章篇幅，本新聞稿無法刊載完整版的租金統計報表內容，欲取得完整版的93年度第一季崔媽媽租金統計資料者的媒體朋友請至「崔媽媽新聞媒體服務區」下載： 網址：http://www.tmm.org.tw/news/news.htm 這些可以供媒體朋友進一步參考的統計資料包括： ．93年第一季與歷年比較(台北都會各區域) ．93年第一季與歷季比較(台北都會各區域) ．93年第一季與歷季比較(台北都會各行政區) ．93年第一季與歷年比較(台北都會各行政區) ．93年第一季各捷運站週邊租金統計(台北市) ■備註與附表： 【註一】：最有統計學理依據的捷運站租金統計報告 從92年第四季開始，崔媽媽已與「財團法人台灣不動產資訊中心」合作，運用專業的統計分析技術，將以往在執行租金統計分析時可能產生的誤差降至最低。 統計平均租金行情時，本統計方法會將樣本數之±5%極端值去除。如此一來，所留存的95％的樣本所呈現的資料，誤差值將縮小，這樣的統計結果代表著經過理性抉擇房東的期望租金行情。 【註二】：GIS 生活圈的原理： 利用GIS 地理資訊系統的分析工具，將每間出租房屋的門牌地址、捷運站位置都轉換成一組幾何座標，並利用數學向量座標的運算，計算出捷運站與出租屋址間的直線距離。所謂捷運站生活圈即以某捷運站為中心點，方圓 1.5公里內的出租房屋進行平均租金價格的統計。 綜觀當前各房仲業者所發佈之捷運站及學區租金行情統計，由於技術上無法有效的界定捷運站生活圈的範圍，加上所能取得的出租屋源樣本數目有限，因此訊息發佈單位從不敢公佈取樣依據、及統計的有效樣本數；而統計過程全憑分析師個人的經驗及直覺，導致統計結果有著不小的誤差。唯獨崔媽媽所採用的GIS 的新工具，能夠客觀的公佈整個統計方法及取樣過程；加上統計的樣本數夠多，跑出來數據的精確度較高。 【註三】：台北縣市之各區域的定義： 台北縣市之各區域的定義表 行政區數目 台北市中心區 中正區、大同區、中山區、松山區、大安區、萬華區、信義區 7個行政區 台北市郊區 士林區、北投區、內湖區、南港區、文山區 5個行政區 台北縣地區 板橋市、汐止市、新店市、永和市、中和市、土城市、樹林市、三重市、新莊市、蘆洲市、淡水鎮 11個行政區 【註四】：台北的租金價格為何未隨著房市的景氣而回升 往昔的經驗顯示，房租價格多半會跟著房地產買賣景氣跑，但今年這樣的模式似乎不靈驗。而令人好奇的，為何會發生這種房價與租金脫鉤的現象呢？這樣的落差在於以往對租金價格的預測經常是從房東賣方的觀點單向式在預期，而忽略了買方房客需求已產生了結構性的變化。 而導致房客需求的變化主要有兩個原因： 第一個原因，不少房客業已進場購屋： 長久以來，大台北都會的出租市場一直都是供不應求的房東賣方市場。但近幾年來，由於房價持續下跌探底、政府積極推動消化餘屋的優惠房貸政策、及市場中銀行存款利率趨近於零的因素促使不少經濟較寬裕的房客選擇進場購屋，而致使房客需求人數減少。 第二個原因，就業人口並未回籠： 在2000年下半年全球性嚴重的不景氣之後，致使大批外來的上班族人口因失業或轉換就業跑道而離開台北都會（返鄉、到其他城市、甚至海外發展）。從日前台北市主計處顯示的92年台北市民眾的痛苦指數比91年增加0.14％，而其主因為「結構性失業」，顯示失業問題的陰霾仍未解決。外來就業人口的減少，將直接衝擊到房客的租屋需求。 【表 1-1】：2004年第１季台北市捷運站生活圈之分租雅房平均租金價格 ※ 取樣範圍：各捷運站週邊方圓 1,500公尺內房屋 ※ 分租 捷運站名 房東期望租金 面積 坪價 樣本數 路線 中山國中站 6,447 4.3 1,587 17 木柵線 南京東路站 6,528 4.2 1,630 29 木柵線 大安站 6,113 3.8 1,659 68 木柵線 科技大樓站 5,950 3.9 1,598 74 木柵線 六張犁站 5,854 4.0 1,544 56 木柵線 麟光站 5,691 3.9 1,504 32 木柵線 辛亥站 5,546 5.0 1,171 13 木柵線 萬芳醫院站 5,479 4.8 1,181 19 木柵線 萬芳社區站 6,200 4.1 1,536 11 木柵線 木柵站 5,867 3.9 1,544 6 木柵線 景美站 5,185 4.6 1,158 34 新店線 萬隆站 5,366 4.7 1,176 32 新店線 公館站 5,651 3.7 1,576 81 新店線 台電大樓站 5,805 3.8 1,605 97 新店線 古亭站 5,812 3.8 1,596 98 新店線 中正紀念堂站 6,004 3.8 1,621 53 淡水線 台大醫院站 5,114 3.6 1,463 21 淡水線 台北車站 4,750 3.3 1,447 14 淡水線、板南線 中山站 5,405 4.3 1,340 22 淡水線 雙連站 5,106 4.2 1,321 32 淡水線 民權西路站 5,213 4.3 1,318 30 淡水線 圓山站 4,965 4.0 1,299 20 淡水線 劍潭站 4,900 3.5 1,419 10 淡水線 士林站 5,731 3.4 1,745 13 淡水線 芝山站 6,000 3.5 1,809 14 淡水線 明德站 6,208 3.6 1,769 12 淡水線 石牌站 6,083 3.8 1,634 6 淡水線 唭哩岸站 6,000 4.0 1,500 2 淡水線 昆陽站 6,022 4.6 1,363 9 板南線 後山埤站 5,576 4.5 1,320 25 板南線 永春站 5,691 4.0 1,468 23 板南線 市政府站 6,160 4.2 1,558 48 板南線 國父紀念館站 6,515 4.0 1,714 46 板南線 忠孝敦化站 6,423 3.8 1,759 44 板南線 忠孝復興站 6,400 4.0 1,675 44 板南線、木柵線 忠孝新生站 5,945 3.7 1,662 42 板南線 善導寺站 5,770 4.3 1,385 23 板南線 龍山寺 4,929 3.4 1,548 14 板南線 西門站 4,727 3.1 1,640 11 板南線 小南門站 4,842 3.5 1,432 19 小南門支線 【表 1-2】：2004年第１季台北市捷運站生活圈之套房平均租金價格 套房 捷運站名 房東期望租金 面積 坪價 樣本數 路線 中山國中站 8,767 6.9 1,283 27 木柵線 南京東路站 10,758 6.9 1,657 26 木柵線 大安站 10,428 6.5 1,650 32 木柵線 科技大樓站 9,946 7.2 1,427 26 木柵線 六張犁站 9,707 7.0 1,447 30 木柵線 麟光站 9,654 6.6 1,520 24 木柵線 辛亥站 7,250 6.5 1,119 2 木柵線 萬芳醫院站 7,250 6.5 1,119 2 木柵線 萬芳社區站 X X X X 木柵線 木柵站 X X X X 木柵線 景美站 8,023 7.1 1,192 13 新店線 萬隆站 8,333 6.6 1,342 21 新店線 公館站 8,735 6.3 1,446 20 新店線 台電大樓站 9,750 7.1 1,417 24 新店線 古亭站 9,200 6.9 1,391 23 新店線 中正紀念堂站 8,884 6.9 1,331 25 淡水線 台大醫院站 9,900 8.6 1,247 29 淡水線 台北車站 9,129 7.9 1,213 31 淡水線、板南線 中山站 8,706 7.9 1,173 35 淡水線 雙連站 8,342 7.1 1,233 43 淡水線 民權西路站 8,268 7.0 1,208 38 淡水線 圓山站 8,350 7.3 1,178 28 淡水線 劍潭站 10,000 6.0 1,679 3 淡水線 士林站 9,400 5.8 1,628 5 淡水線 芝山站 8,000 5.0 1,600 1 淡水線 明德站 8,000 5.0 1,600 1 淡水線 石牌站 X X X X 淡水線 唭哩岸站 X X X X 淡水線 昆陽站 8,000 4.0 2,000 2 板南線 後山埤站 9,250 6.3 1,564 10 板南線 永春站 9,538 6.3 1,597 13 板南線 市政府站 10,397 7.2 1,520 29 板南線 國父紀念館站 10,687 6.4 1,740 31 板南線 忠孝敦化站 11,110 6.6 1,728 30 板南線 忠孝復興站 11,184 6.0 1,943 19 板南線、木柵線 忠孝新生站 10,181 7.1 1,536 32 板南線 善導寺站 9,494 7.6 1,369 31 板南線 龍山寺 9,559 8.5 1,207 17 板南線 西門站 9,656 8.4 1,249 18 板南線 小南門站 9,653 8.2 1,242 15 小南門支線 【表 1-3】：2004年第１季台北市捷運站生活圈之獨立套房平均租金價格 獨立套房 捷運站名 房東期望租金 面積 坪價 樣本數 路線 中山國中站 11,000 11.0 1,039 3 木柵線 南京東路站 13,350 10.4 1,329 20 木柵線 大安站 13,910 11.1 1,289 39 木柵線 科技大樓站 13,069 11.2 1,189 29 木柵線 六張犁站 14,000 12.2 1,178 20 木柵線 麟光站 13,538 12.1 1,143 13 木柵線 辛亥站 10,333 12.7 816 3 木柵線 萬芳醫院站 10,286 12.1 855 7 木柵線 萬芳社區站 10,250 13.0 791 4 木柵線 木柵站 10,000 14.0 714 1 木柵線 景美站 11,125 10.7 1,120 16 新店線 萬隆站 11,500 11.7 1,029 14 新店線 公館站 10,594 10.3 1,037 16 新店線 台電大樓站 11,607 12.1 1,003 28 新店線 古亭站 11,724 11.8 1,043 29 新店線 中正紀念堂站 12,037 12.2 1,040 27 淡水線 台大醫院站 10,198 9.9 1,071 45 淡水線 台北車站 10,700 10.6 1,055 52 淡水線、板南線 中山站 10,510 11.0 989 72 淡水線 雙連站 10,590 11.3 959 58 淡水線 民權西路站 10,070 11.2 918 60 淡水線 圓山站 10,072 11.6 895 25 淡水線 劍潭站 X X X X 淡水線 士林站 12,000 12.0 1,067 2 淡水線 芝山站 11,333 10.7 1,128 3 淡水線 明德站 13,500 15.0 900 2 淡水線 石牌站 10,000 9.5 1,050 2 淡水線 唭哩岸站 X X X X 淡水線 昆陽站 X X X X 板南線 後山埤站 11,938 11.8 1,053 8 板南線 永春站 12,188 11.9 1,064 8 板南線 市政府站 13,932 11.8 1,232 22 板南線 國父紀念館站 14,740 11.5 1,329 25 板南線 忠孝敦化站 14,517 10.9 1,349 30 板南線 忠孝復興站 13,710 10.2 1,372 31 板南線、木柵線 忠孝新生站 12,250 10.0 1,282 34 板南線 善導寺站 11,194 10.7 1,088 51 板南線 龍山寺 9,833 10.2 1,007 15 板南線 西門站 10,363 10.6 1,017 30 板南線 小南門站 10,407 11.3 982 29 小南門支線 【表 1-4】：2004年第１季台北市捷運站生活圈之整層住家平均租金價格 整層住家 捷運站名 房東期望租金 面積 坪價 樣本數 路線 中山國中站 21,708 30.0 731 24 木柵線 南京東路站 23,111 29.7 790 36 木柵線 大安站 23,035 28.9 809 66 木柵線 科技大樓站 21,815 27.6 806 74 木柵線 六張犁站 20,642 28.3 745 62 木柵線 麟光站 19,076 28.6 679 46 木柵線 辛亥站 16,968 28.7 605 31 木柵線 萬芳醫院站 16,667 28.0 607 33 木柵線 萬芳社區站 18,250 30.6 606 24 木柵線 木柵站 18,625 32.1 590 16 木柵線 動物園站 18,667 32.7 581 6 木柵線 景美站 17,434 28.7 616 38 新店線 萬隆站 17,389 28.5 623 45 新店線 公館站 21,426 27.2 810 54 新店線 台電大樓站 21,742 27.4 811 64 新店線 古亭站 21,180 26.7 812 64 新店線 中正紀念堂站 19,875 25.9 778 48 淡水線 台大醫院站 20,188 27.3 762 32 淡水線 台北車站 18,759 25.7 760 29 淡水線、板南線 中山站 19,045 27.3 716 33 淡水線 雙連站 18,583 27.4 689 42 淡水線 民權西路站 18,102 27.0 680 44 淡水線 圓山站 18,586 27.8 675 29 淡水線 劍潭站 18,684 30.1 631 19 淡水線 士林站 19,154 30.0 639 13 淡水線 芝山站 18,200 28.6 647 15 淡水線 明德站 19,737 28.1 709 19 淡水線 石牌站 19,583 28.2 706 12 淡水線 唭哩岸站 17,300 27.5 634 10 淡水線 奇岩站 17,667 29.0 611 12 淡水線 北投站 16,600 28.1 594 10 淡水線 新北投站 16,273 29.3 569 11 淡水線 昆陽站 17,119 27.8 631 21 板南線 後山埤站 16,766 27.4 621 47 板南線 永春站 17,844 27.9 649 48 板南線 市政府站 20,893 28.7 741 70 板南線 國父紀念館站 22,758 29.5 783 60 板南線 忠孝敦化站 24,116 29.6 826 67 板南線 忠孝復興站 23,692 29.2 823 51 板南線、木柵線 忠孝新生站 22,961 28.6 815 38 板南線 善導寺站 19,796 26.6 778 27 板南線 龍山寺 15,406 24.7 642 32 板南線 西門站 16,677 25.7 669 31 板南線 小南門站 16,087 24.1 690 46 小南門支線 【表２】：93年第一季台北縣市各行政區之分區租金統計（以年度劃分）】 分租 台北市 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 中正區 2004 Q1 5333 3.78 1473 71 大同區 2004 Q1 4050 2.79 1467 16 中山區 2004 Q1 5832 4.64 1357 53 松山區 2004 Q1 6483 4.27 1571 49 大安區 2004 Q1 6012 3.75 1658 166 萬華區 2004 Q1 4700 3.50 1433 13 信義區 2004 Q1 5509 4.35 1312 44 士林區 2004 Q1 5638 3.76 1537 52 北投區 2004 Q1 6050 4.60 1441 14 內湖區 2004 Q1 4900 4.36 1137 24 南港區 2004 Q1 4960 5.40 983 10 文山區 2004 Q1 5175 4.27 1259 78 整層住家 台北市 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 中正區 2004 Q1 19077 25.87 763 66 大同區 2004 Q1 16886 26.66 638 46 中山區 2004 Q1 21612 30.35 727 61 松山區 2004 Q1 21392 28.76 755 74 大安區 2004 Q1 21921 28.12 799 131 萬華區 2004 Q1 13467 23.58 590 44 信義區 2004 Q1 19460 29.16 676 76 士林區 2004 Q1 18933 28.84 673 54 北投區 2004 Q1 15722 26.39 605 27 內湖區 2004 Q1 18075 30.80 598 48 南港區 2004 Q1 14972 26.67 576 24 文山區 2004 Q1 17072 29.18 596 120 ※ 受限於新聞稿篇幅，欲取得小套房、獨立套房之【93年第一季台北縣市各行政區之分區租金統計】者，請上崔媽媽網站下載。網址：http://www.tmm.org.tw/news/news.htm 【表 3-1】：93年第１季分租雅房之租金統計 分租 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 台北市 2003 5708.46 4.07 1461.33 2109 2004 Q1 5594.24 4.01 1465.53 469 北市中心 2003 5836.52 4.08 1504.41 1497 2004 Q1 5720.55 3.94 1520.66 326 北市市郊 2003 5341.42 4.21 1333.42 612 2004 Q1 5361.64 4.19 1343.79 146 台北縣 2003 4880.32 4.47 1179.59 771 2004 Q1 4960.53 4.10 1270.46 152 【表3-2】：93年第１季小套房之租金統計 套房 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 台北市 2003 9128.48 6.96 1376.82 779 2004 Q1 9176.39 7.05 1355.56 233 北市中心 2003 9365.96 7.03 1397.57 629 2004 Q1 9377.84 7.33 1345.16 194 北市市郊 2003 8147.55 6.28 1383.75 204 2004 Q1 8179.17 6.32 1382.00 48 台北縣 2003 7054.50 6.52 1146.52 378 2004 Q1 7272.63 6.44 1207.67 95 【表3-3】：93年第１季獨立套房之租金統計 獨立套房 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 台北市 2003 11580.23 11.52 1041.66 1113 2004 Q1 11496.30 11.48 1041.69 270 北市中心 2003 11570.96 11.41 1047.65 892 2004 Q1 11519.0 11.38 1051.35 210 北市市郊 2003 11594.71 12.17 1004.39 227 2004 Q1 11018.52 11.52 1000.11 54 台北縣 2003 8873.63 11.77 787.43 512 2004 Q1 8844.12 11.46 802.72 136 【表3-4】：93年第１季整層住家之租金統計 整層住家 房屋區位 年度 租金總價 坪數 租金單價 樣本數 台北市 2003 19355.22 29.09 675.96 2892 2004 Q1 19120.16 28.43 687.28 635 北市中心 2003 20649.84 29.00 723.08 1820 2004 Q1 19946.94 28.00 726.09 409 北市市郊 2003 17537.75 29.45 605.02 1049 2004 Q1 17418.92 29.13 611.45 222 台北縣 2003 13532.29 29.48 468.39 2016 2004 Q1 13145.78 29.21 459.68 391 |
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